* ΠΩΣ ΠΡΟΚΥΠΤΕΙ Η ΑΞΙΑ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Φορολογικός ΟΔΗΓΟΣ

Η παγίδα της ιδιοκατοίκησης


Η Εφορία θέλει να σας φορολογήσει επειδή μένετε στο δικό σας σπίτι. Αυτό το λέει ιδιοκατοίκηση. Διαβάστε λοιπόν με προσοχή τι ισχύει και πώς υπολογίζεται το τεκμαρτό εισόδημα από την ιδιοκατοίκηση. Να ένα καλό παράδειγμα για να δείτε πώς έχει στήσει την παγίδα της η Εφορία:

Η Εφορία υπολογίζει φόρο και στο τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοκατοίκηση. Αυτό αφορά είτε όσους έχουν κύρια κατοικία με επιφάνεια πάνω από 150 τ.μ. (πλέον 20 τ.μ. για κάθε παιδί μετά το δεύτερο) είτε εκείνους που το άθροισμα της επιφάνειας της κύριας και της πρώτης δευτερεύουσας κατοικίας είναι μεγαλύτερο από 150 τ.μ. (πλέον 20 τ.μ. για κάθε παιδί μετά το δεύτερο).

Το ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα της ιδιοκατοίκησης δεν μπορεί να είναι μικρότερο από 3,5% της αξίας του ακινήτου. Η αξία του ακινήτου προκύπτει από τον πολλαπλασιασμό των εξής:

Πρώτον: Του εμβαδού της κύριας επιφάνειας της κατοικίας. Σ' αυτήν προστίθεται όμως το 20% της επιφάνειας της αποθήκης και του γκαράζ αν είναι ανεξάρτητα από την κατοικία, π.χ. βρίσκονται στο υπόγειο ή στον ακάλυπτο χώρο της ίδιας οικοδομής.

Δεύτερον: Της τιμής ζώνης που ίσχυε την 1/1/2000. Αν η κατοικία βρίσκεται σε περιοχή όπου δεν ισχύει το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, παίρνουμε την τιμή εκκίνησης.

Τρίτον: Του διορθωτικού συντελεστή, ο οποίος ανάλογα με την τιμή ζώνης ή εκκίνησης είναι ο εξής:

Τιμή ζώνης ή εκκίνησης - Συντελεστής

Μέχρι 150.000 δρχ. = 1,10

Από 150.001 μέχρι 250.000 = 1,20

Από 250.001 μέχρι 400.000 = 1,30

Από 400.001 και πάνω = 1,40

Τέταρτον: Του συντελεστή παλαιότητας που ισχύει στη φορολογία μεταβίβασης ακινήτων για τον προσδιορισμό της αξίας των κτιρίων με βάση την τιμή ζώνης.

Ενδεικτικό είναι το παρακάτω παράδειγμα.

Παράδειγμα

Φορολογούμενος (ο οποίος έχει μέχρι 2 παιδιά που τον βαρύνουν) έχει ως κύρια κατοικία ιδιόκτητο διαμέρισμα στον 3ο όροφο πολυκατοικίας με επιφάνεια 195 τ.μ. και αποθήκη στο υπόγειο της πολυκατοικίας επιφάνειας 25 τ.μ. Η άδεια ανέγερσης της πολυκατοικίας εκδόθηκε την 1/10/1982. Η τιμή ζώνης στην περιοχή είναι 235.000 δρχ.

Ο υπολογισμός του ετήσιου τεκμαρτού εισοδήματος γίνεται ως εξής:

Κύρια επιφάνεια διαμερίσματος 195 τ.μ. + 20% αποθήκης 5 τ.μ. = 200 τ.μ. x (τιμή ζώνης) 235.000 x (διορθωτικό συντελεστή) 1,20 x (συντελεστή παλαιότητας) 0,70 x 3,5% = 1.381.800.

Φορολογητέο ακαθάριστο εισόδημα μετά την αφαίρεση των 150 τ.μ. που απαλλάσσεται από τον φόρο 1.381.800 x70/220 = 439.663 δρχ. Σημειώνεται ότι για τον υπολογισμό του φορολογητέου εισοδήματος λαμβάνουμε ολόκληρη την επιφάνεια της αποθήκης και όχι το 20% αυτής.

Όλη αυτή η σπαζοκεφαλιά αναλύεται με πιο απλά λόγια, αλλά δυστυχώς με τις ίδιες μαθηματικές πράξεις ως εξής, για το ίδιο παράδειγμα:

Παίρνουμε για τον υπολογισμό της αξίας την κύρια επιφάνεια του διαμερίσματος που είναι 195 τ.μ. και προσθέτουμε σ' αυτά το 20% της επιφάνειας της αποθήκης που μας δίνει άλλα 5 τ.μ. κι έτσι το σύνολο φτάνει τα 200 τ.μ. (195+5). Πολλαπλασιάζουμε αυτό το σύνολο με 235.000 δρχ. που είναι η τιμή ζώνης και βγάζουμε μια πρώτη αξία 47.000.000 δρχ. Την αξία αυτή πολλαπλασιάζουμε με τον διορθωτικό συντελεστή που είναι για την περίπτωση του παραδείγματος 1,20 και έχουμε μια νέα αξία 56.400.000 δρχ., την οποία πολλαπλασιάζουμε πάλι με τον συντελεστή παλαιότητας που είναι 0,70 και βγάζουμε μια τρίτη αξία 39.480.000 δρχ. Την αξία αυτή πολλαπλασιάζουμε ξανά με το 3,5% που είναι ο συντελεστής για να βγάλουμε το ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα από ιδιοκατοίκηση, το οποίο στην προκειμένη περίπτωση μετά τον πολλαπλασιασμό (39.480.000 δρχ.x3,5%) είναι 1.381.800 δρχ.

Όμως, όποιο κι αν είναι το αποτέλεσμα πρέπει να αφαιρέσουμε τα 150 τ.μ. που απαλλάσσονται από τη φορολόγηση της ιδιοκατοίκησης. Πλην όμως το υπουργείο Οικονομικών μάς βάζει σε μια άλλη σειρά υπολογισμών που είναι οι εξής:

Εφόσον το διαμέρισμα είναι 195 τ.μ. στην ιδιοκατοίκηση εμπίπτουν μόνο τα 45 τ.μ. (195 μείον 150). Σ' αυτά προσθέτει ολόκληρα τα 25 τ.μ. της αποθήκης και όχι το 20%, δηλαδή τα 5 τ.μ. Έτσι έχουμε τελικά ένα σύνολο 70 τ.μ. (45+25) που υπόκειται στη φορολόγηση της ιδιοκατοίκησης. Επίσης, έχουμε συνολική επιφάνεια 220 τ.μ., που είναι του διαμερίσματος (195 τ.μ.) συν (25 τ.μ.) της αποθήκης. Με αυτά τα δύο σύνολα (220 τ.μ. και 70 τ.μ.) και το 1.381.800 δρχ., που ήταν το 3,5% της αξίας, όπως βγήκε από τους αρχικούς υπολογισμούς, η Εφορία βρίσκει το φορολογητέο ακαθάριστο εισόδημα με την εξής πράξη:

1.381.800x70/220=439.663 δρχ.

Δηλαδή, ο φορολογούμενος με το σπίτι των 195 τ.μ. και την αποθήκη των 25 τ.μ., την τιμή ζώνης των 235.000 δρχ. και την παλαιότητα των 18 ετών (1982) θα φορολογηθεί για εισόδημα τεκμαρτό από ιδιοκατοίκηση 439.663 δρχ.

Πρόκειται για αποθέωση φοροτεχνικού σαδισμού εις βάρος των απλών φορολογουμένων που δεν τα πάνε και τόσο καλά με τα Μαθηματικά.

Ένα ζευγάρι με δύο παιδιά και στεγαστικό δάνειο

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΣΥΜΠΛΗΡΩΣΗΣ ΤΗΣ ΔΗΛΩΣΗΣ

Ιδιωτικός υπάλληλος με ετήσιες καθαρές αποδοχές 4.500.000 δρχ., με σύζυγο δημόσιο υπάλληλο με ετήσιες καθαρές αποδοχές 4.000.000 δρχ., έχουν δύο παιδιά ηλικίας 14 και 11 ετών. Κατά το 2000 ο σύζυγος είχε τις εξής δαπάνες:

­ Ιατρικά έξοδα 50.000 δρχ.

­ Δωρεά χρημάτων στο Αντικαρκινικό 50.000 δρχ.

­ Τόκους στεγαστικού δανείου, που έχει συναφθεί πριν από τις 31/12/1999, για αγορά πρώτης κατοικίας 250.000 δρχ.

­ Οικογενειακές δαπάνες για αγορά αγαθών 1.000.000 δρχ.

­ Δίδακτρα για τα παιδιά, 700.000 δρχ. για το πρώτο και 250.000 δρχ. για το δεύτερο.

Η σύζυγος το 2000 είχε τις εξής δαπάνες:

­ Ιατρικά έξοδα 150.000 δρχ.

­ Ασφάλιστρα ζωής 200.000 δρχ.

Η οικογένεια κατοικεί σε δικό της σπίτι 110 τ.μ. αγορασμένο με στεγαστικό δάνειο, ενώ έχει εξοχικό σπίτι στη Ραφήνα 60 τ.μ. του οποίου η άδεια ανέγερσης εκδόθηκε την 12/3/1991.

Τα άλλα περιουσιακά τους στοιχεία είναι δύο επιβατικά αυτοκίνητα 8 και 10 φορολογήσιμων ίππων και ένα σκάφος 5 μέτρων. Το 2000 πλήρωσαν για την πιστωτική κάρτα τους 600.000 δρχ.

Από το ποσό που καταβλήθηκε για δίδακτρα αναγνωρίζεται για έκπτωση από το εισόδημα, για το:

α' παιδί 700.000 δρχ. Χ40%=280.000 δρχ., το οποίο περιορίζεται στις 250.000 δρχ.

β' παιδί 250.000 δρχ. Χ40%=100.000 δρχ., που δεν μπορεί να είναι μικρότερο από 150.000 δρχ.

Σύνολο δαπάνης που αφαιρείται και για τα δύο παιδιά 400.000 δρχ.

Από το ποσό που καταβλήθηκε για ασφάλεια αναγνωρίζεται για έκπτωση από το εισόδημα ποσό ίσο με 200.000 δρχ. Χ40%=80.000 δρχ., το οποίο δεν μπορεί να είναι μικρότερο από 150.000 δρχ.

Το συνολικό ποσό που αφαιρείται για δίδακτρα και ασφάλιστρα (400.000+150.000=550.000 δρχ.) μερίζεται μεταξύ των συζύγων ανάλογα με το φορολογούμενο με τις γενικές διατάξεις εισόδημα του καθενός, δηλαδή: από το εισόδημα του συζύγου θα αφαιρεθούν 550.000Χ4.500.000/8.500.000=291.176 δρχ.

Από το εισόδημα της συζύγου θα αφαιρεθούν 550.000Χ4.000.000/8.500.000=258.824 δρχ.

Τελικά, από το εισόδημα του φορολογουμένου αφαιρούνται 50.000 για ιατρικά, 50.000 για δωρεά χρημάτων, 250.000 για τόκους δανείου, 158.824 για οικογενειακές δαπάνες και 291.176 για δίδακτρα και ασφάλιστρα. Σύνολο 800.000 δρχ.

Από το εισόδημα της συζύγου αφαιρούνται 150.000 για ιατρικά, 141.176 για οικογενειακές δαπάνες και 258.824 για δίδακτρα και ασφάλιστρα. Σύνολο 550.000 δρχ.

Στο εισόδημα της συζύγου θα προστεθούν 16.016 δρχ. από ιδιοκατοίκηση δευτερεύουσας κατοικίας, γιατί η επιφάνεια της κύριας και της δευτερεύουσας κατοικίας υπερβαίνει τα 150 τ.μ.

Εκκαθάριση για τον σύζυγο

Εισόδημα = 4.500.000

Μείον δαπάνες = 800.000

Φορολογητέο εισόδημα = 3.700.000

Φόρος κλίμακας = 169.000

Μείωση φόρου για παιδιά = 70.000

Φόρος = 99.000

Μείον φόρος που αναλογεί στους μισθούς = 243.750

Φόρος που πρέπει να επιστραφεί (μετά τη μείωση 2,5% λόγω παρακράτησης) = 141.131

Εκκαθάριση για τη σύζυγο

Εισόδημα από μισθούς = 4.000.000

Συν εισόδημα από ιδιοκατοίκηση = 16.016

Συνολικό εισόδημα = 4.016.016

Μείον δαπάνες = 550.000

Φορολογητέο εισόδημα = 3.466.016

Φόρος κλίμακας = 133.902

Μείον φόρος που αναλογεί στους μισθούς = 214.000

Φόρος που πρέπει να επιστραφεί (μετά τη μείωση 2,5% λόγω παρακράτησης) = 78.096

 

ΤΑ ΝΕΑ , 15-02-2001 , Σελ.: N87
Κωδικός άρθρου: A16970N871